Основната нормативна рамка
Строителният процес в България се регулира основно от Закона за устройство на територията (ЗУТ, обнародван 2001 г., многократно изменян). ЗУТ определя всички фази – от устройственото планиране до въвеждането в експлоатация. Административните органи, участващи в процеса, са: Общината (главен архитект) за строежи от ІV–VІ категория; Регионалната дирекция за национален строителен контрол (РДНСК) за строежи от І–ІІІ категория; и Министерство на регионалното развитие и благоустройството (МРРБ) при определени национални обекти.
Фазите на административния процес
Фаза 1: Устройствено планиране
Преди каквото и да е строителство земята трябва да е с утвърден Подробен устройствен план (ПУП), определящ: предназначението на парцела (жилищна, обществена, производствена зона), строителните линии и граници, максималната застроена площ и РЗП, максималната кота на сградата. При липса на ПУП или при несъответствие – задължителна промяна на ПУП (отделна административна процедура).
Фаза 2: Виза за проектиране
Визата за проектиране е документ от общинската администрация (главен архитект), позволяващ изготвянето на инвестиционен проект за конкретния имот. Тя удостоверява: допустимостта на строежа по ПУП, изискванията за застрояване (отстояния, кота) и специфични условия. Не е задължителна при всички случаи, но е препоръчителна при неясноти.
Фаза 3: Изготвяне на инвестиционен проект
Инвестиционният проект (ИП) е комплект проектни части, изготвени от правоспособни проектанти: Архитектурна, Конструктивна, ВиК, ЕЛ, ОВК, Геодезична, Енергийна ефективност, Безопасност и здраве, Пожарна безопасност, Технологична (при производствени обекти) и Организация и изпълнение на строителството.
Всяка проектна часть трябва да е подписана от правоспособен проектант (с ППП) и да е съгласувана с останалите части. Взаимните несъответствия между частите са чест проблем при ниско качество на проектирането.
Фаза 4: Съгласуване и одобрение
Инвестиционният проект се внася в Общината за съгласуване и одобрение. При по-сложни обекти задължителни са и специализирани съгласувания: РИОСВ (оценка за въздействие на околната среда при определени обекти), РЗИ (санитарни изисквания), РДПБЗН (пожарна безопасност), EVN/ЧЕЗ/Енерго-Про (ел. захранване), ВиК (водоснабдяване и канализация), МРРБ (при магистрали), Министерство на културата (при исторически обекти).
Срокът за одобрение на проекта е 30 дни (по закон). На практика – нерядко 2–4 месеца при непълна документация или при многобройни специализирани съгласувания.
Фаза 5: Строително разрешение
Строителното разрешение е административният акт, с който главният архитект (при ІV–VІ категория) или РДНСК (при І–ІІІ категория) разрешава строителството. То се издава след: одобрен инвестиционен проект, платена такса, предоставена гаранция за обезпечение (при някои случаи). Срокът за издаване е 7 дни след одобрение на проекта. Строителното разрешение е валидно 3 години – ако строителството не е започнало до тогава, то изтича.
Процедура на строителство
Акт 1 – Определяне на строителна площадка
Преди начало на строителство се съставя Акт 1 – Протокол за определяне на строителна линия и ниво. Геодезист маркира строителните линии, контролна точка за нивото и границите на площадката.
Акт 2 – Завършване на нулев цикъл
При завършване на фундаментите (нулев цикъл – нивото ±0,00) се съставя Акт 2, удостоверяващ съответствието с одобрения проект и с нивото. Строителният надзор и геодезист участват задължително.
Акт 16 – Разрешение за ползване
При завършване на строежа строителят кандидатства за въвеждане в експлоатация. Провежда се Държавна приемателна комисия (ДПК), включваща представители на: РДНСК, Община, противопожарна охрана, РИОСВ (при нужда) и надзора. Комисията проверява съответствието с одобрения проект и издава Разрешение за ползване (Акт 16) или Удостоверение за въвеждане в експлоатация (за по-малки строежи).
Незаконното строителство
Незаконното строителство (строеж без разрешение или в нарушение на одобрения проект) е хроничен проблем в България. Санкциите включват: заповед за спиране на строежа, административни глоби (до 100 000 лв.), и при влязла в сила заповед – принудително събаряне за сметка на нарушителя. При доброволно заявяване на незаконен строеж – при определени условия е възможно узаконяване по чл. 181 и сл. на ЗУТ.
Незаконно изградените сгради не могат да бъдат продавани нотариално, не могат да се свързват към комунална инфраструктура, и не могат да бъдат застраховани при нормални условия. Инвестицията в незаконно строителство е изключително рискова.
Електронни услуги
Дигитализацията на административните услуги в строителството в България напредва бавно. Единният портал за административни услуги в строителството (ЕПАС) позволява подаване на определени заявления по електронен път. Кадастралните данни са достъпни чрез системата КАИС на АГКК. Очакват се по-мащабни дигитализации с внедряването на BIM изискванията при обществени поръчки.